Nájem – podmínky zvýšení, zkušenosti
S nájemníky a podnájemníky bývají rozličné zkušenosti. Stejně tak s pronajímateli. Zatímco s jedněmi se lze na všem bez problémů dohodnout, druzí jsou náročnější. Jak se oprávněně bránit, pokud má jedna strana pocit, že je proti ní vedeno příkoří? Jak je to s výpovědí nájmu a kdo je v právu?
Modelový příklad: Muž má uzavřenou podnájemní smlouvu na dobu určitou do konce roku. Za nájemné platí 6 500 korun. Pronajímatel za ním přišel, že chce, aby nájemník platil ještě o 1 000 korun víc. Pokud prý nebude platit vyšší nájemné, najde si jiného podnájemníka a jeho i s rodinou vystěhuje na ulici.
Ve smlouvě má muž uvedenu výpovědní lhůtu dva měsíce, avšak žádný důvod, ani žádné smluvené podmínky ukončení podnájmu. Může jej pronajímatel vystěhovat?
Rozdíl mezi nájmem a podnájmem
V příkladu je zmíněna podnájemní smlouva a zároveň pronajímatel. Nejprve je potřeba vysvětlit rozdíl mezi nájmem a podnájmem. Vlastník bytu, tj. pronajímatel, pokud chce svůj byt přenechat do užívání jiné osobě, vždy uzavírá nájemní smlouvu.
Podnájem
Nájemce, který bydlí v bytě na základě nájemní smlouvy, může dát dále byt do podnájmu třetí osobě. Tyto dvě osoby mezi sebou uzavírají podnájemní smlouvu. Ta musí splňovat zákonem stanovené podmínky, především to, že podnájemní smlouva musí být písemná.
Dle § 2274 Občanského zákoníku 89/2012 Sb. může dát nájemce třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele (vlastníka nemovitosti). V případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele.
Žádost o udělení souhlasu k podnájmu i souhlas s podnájmem vyžadují písemnou formu. Nevyjádří-li se pronajímatel k žádosti ve lhůtě jednoho měsíce, považuje se souhlas za daný; to neplatí, pokud byl ujednán zákaz podnájmu.
Podnájemní smlouva a nájemné
Výše uvedený příklad bude vycházet z toho, že má muž uzavřenou platnou podnájemní smlouvu. Podnájemní smlouva je v Občanském zákoníku definována jen okrajově, aplikují se tedy na ní pravidla pro smlouvu nájemní. Nájemné se stanovuje na základě dohody podnájemce a nájemce. Pokud chce nájemce muži zvýšit nájemné o 1 000 korun, může to udělat jedině se souhlasem podnájemce.
Tuto změnu je možné upravit dodatkem k podnájemní smlouvě. Pokud zvýšené nájemné muž nechce platit, pak toto rozhodnutí oznámí nejlépe písemně nájemci a platí dál původně sjednanou částku.
Dle Občanského zákoníku obě strany ujednají nájemné pevnou částkou za jeden měsíc. Strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Zvýšení však nesmí přesahovat 20 %.
Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce písemně pronajímateli do dvou měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud.
Výpověď nájemní smlouvy
Pokud pronajímatel nesouhlasí s tím, aby v jeho nemovitosti nájemník dále bydlel, má vcelku omezené možnosti, jak dosáhnout výpovědi smlouvy.
Výpověď nájmu musí být písemná a musí být doručena druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, je povinen nájemce zároveň poučit o jeho právu podat proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.
Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti nájmu do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Například pokud je nájemce na vozíčku a během rekonstrukce domu bylo odstraněno veškeré bezbariérové příslušenství.
Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,
- poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu
- je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází
- má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat
- je-li jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu
Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod, nebo manželství bylo již rozvedeno, nebo pronajímatel potřebuje byt pro své příbuzné.
Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.
Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
Podnájem končí společně s nájmem. Končí-li nájem, sdělí to nájemce podnájemci s relevantními informacemi, jakými jsou zejména den skončení nájmu a popřípadě i délka výpovědní doby a počátek jejího běhu.
Publikováno: 6. 3. 2023
Cílem portálu Vdenik.cz je poskytnout návštěvníkům důležité informace co nejpoutavější formou. Články píšeme o diskutovaných tématech z nejrůznějších oblastí - např. z podnikání, pojištění, nejnovějších trendů ve světě či cestování. Vždy míříme na největší srozumitelnost a čtivost.
Více
