Nájemní smlouva – na dobu určitou, na dobu neurčitou, vzor k vyplnění

Nájemní bydlení se může zdát jako menší závazek než hypotéka, ovšem i nájem se neobejde bez povinností a závazků. Neznalost zákona neomlouvá a za chyby se platí. Na co si dát pozor, aby nájemní bydlení probíhalo bez problémů?

Modelový příklad: Před rokem nájemník uzavřel s majitelem bytu nájemní smlouvu na dobu neurčitou a bez problémů hradil nájem. Přišel však o práci, snížily se mi příjmy a již nebyl schopen sjednané nájemné platit. Snažil se s pronajímatelem dohodnout na nějakém řešení, ovšem bylo mu řečeno, že pokud nemá na nájem, má se odstěhovat. Tak také před třemi měsíci učinil.

Nyní však po něm pronajímatel žádá dlužné nájemné a zálohy na služby za ty měsíce, co už tam nájemník nebydlí. Řekl mu, že na to nemá nárok, protože se z nájemnímu bytu vystěhoval na jeho ústní výzvu. Má pravdu nájemník, nebo pronajímatel?

Druhy nájemních smluv

Nájemní smlouvy se dělí podle doby trvání na dobu určitou a dobu neurčitou. Kromě toho existuje ještě tzv. opakovaná nájemní smlouva na dobu určitou, která se obvykle uzavírá na delší dobu.

• Nájemní smlouva na dobu určitou má přesně stanovený začátek a konec. Po uplynutí této doby smlouva automaticky zaniká, pokud se strany nedohodnou na jejím prodloužení.
• Opakovaná nájemní smlouva na dobu určitou znamená, že se smlouva na dobu určitou několikrát po sobě uzavírá, což může být pro nájemce výhodné, pokud si chce zajistit bydlení na delší dobu.
• Nájemní smlouva na dobu neurčitou nemá předem stanovenou dobu trvání. Obě strany ji mohou vypovědět za dodržení zákonné výpovědní lhůty.

Nájemní smlouva na byt se nejčastěji uzavírá na dobu určitou s možností automatického prodloužení. To znamená, že pokud ani jedna ze stran smlouvu nevypoví, prodlouží se o další sjednanou dobu.

Nájemní smlouva na dobu určitou

Nájemní smlouva na dobu určitou je jedním z nejběžnějších typů smluv při pronájmu nemovitostí. Jak už název napovídá, jedná se o dohodu mezi pronajímatelem a nájemcem, která je uzavřena na pevně stanovené časové období. Po uplynutí této doby smlouva automaticky zaniká, pokud se obě strany nedohodnou na jejím prodloužení nebo pokud ve smlouvě není sjednána možnost jejího obnovení.

Nespornou výhodou této smlouvy je právní jistota. Nájemce má jistotu, že může v bytě zůstat po celou sjednanou dobu, pokud dodržuje podmínky smlouvy. Na druhou stranu pronajímatel ví, že po uplynutí doby může s nemovitostí volně disponovat, například ji pronajmout někomu jinému nebo ji prodat.

Nevýhodou je však omezená flexibilita. Pokud chce nájemce odejít dříve, může to být problém, pokud smlouva neobsahuje možnost předčasného ukončení. V takovém případě je nutná dohoda s pronajímatelem nebo je nutné hledat náhradního nájemce.

Ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou

Tento typ smlouvy zpravidla končí uplynutím sjednané doby. Pokud si nájemce přeje v bytě zůstat, musí se s pronajímatelem dohodnout na prodloužení smlouvy. V některých případech může být smlouva ukončena předčasně, například při hrubém porušení podmínek smlouvy jednou ze stran.

Opakovaná nájemní smlouva na dobu určitou

Opakovaná nájemní smlouva na dobu určitou je specifickým typem nájemního vztahu, kdy po uplynutí stanovené doby dochází k uzavření nové smlouvy na stejné nebo upravené podmínky. Tento postup je běžný zejména v situacích, kdy si pronajímatel chce ponechat větší kontrolu nad nemovitostí a nechce uzavírat smlouvu na dobu neurčitou, která by nájemci poskytovala větší ochranu. Opakované sjednávání nájmu na dobu určitou má však své právní limity, které vycházejí z občanského zákoníku.

Hlavní výhodou pro pronajímatele je možnost větší kontroly nad tím, kdo v nemovitosti bydlí. Pokud se s nájemcem objeví problémy, nemusí s ním pokračovat ve smluvním vztahu. Také si může flexibilněji přizpůsobovat podmínky nájmu, například výši nájemného.

Na druhou stranu, pro nájemce může být opakovaná smlouva na dobu určitou nevýhodná, protože neví, zda mu bude smlouva znovu prodloužena, což mu může komplikovat dlouhodobé plánování. Navíc se může dostat do situace, kdy si bude muset hledat nové bydlení, i když by rád zůstal.

Základní pravidla opakované nájemní smlouvy

Podle českého občanského zákoníku platí, že pokud je nájemní smlouva na dobu určitou uzavřena opakovaně třikrát za sebou, přičemž celková doba trvání přesáhne tři roky, považuje se takový nájem za sjednaný na dobu neurčitou. To znamená, že nájemce získává větší ochranu a pronajímatel nemůže jednostranně ukončit nájem k předem stanovenému datu, nýbrž musí využít zákonné výpovědní důvody.

Aby se předešlo nechtěnému přechodu na nájem na dobu neurčitou, někteří pronajímatelé volí jiná řešení. Například po uplynutí třetí nájemní smlouvy na dobu určitou mohou na nějaký čas nechat byt neobsazený nebo uzavřít smlouvu s jiným nájemcem.

Jak správně nastavit opakovanou nájemní smlouvu?

Pokud chce pronajímatel pravidelně uzavírat smlouvy na dobu určitou, měl by dbát na to, aby nepřekročil zákonem stanovený limit tří po sobě jdoucích smluv přesahujících dohromady tři roky. Také je vhodné jasně specifikovat podmínky prodloužení smlouvy a zajistit, aby smlouvy byly správně sepsány.

Pro nájemce je důležité si vždy pečlivě přečíst smluvní podmínky a případně se pokusit vyjednat smlouvu na delší dobu nebo na dobu neurčitou, pokud má o dlouhodobý nájem zájem.

Nájemní smlouva na dobu neurčitou

Nájemní smlouva na dobu neurčitou je jedním ze dvou základních typů nájemních smluv, vedle smlouvy na dobu určitou. Tento typ smlouvy nezahrnuje pevně stanovené datum ukončení nájmu, což znamená, že nájemní vztah trvá, dokud jej jedna ze stran neukončí zákonným způsobem.

Pro nájemce je hlavní výhodou právní jistota. Nemusí se obávat, že mu pronajímatel neprodlouží smlouvu, což je běžný problém u smluv na dobu určitou. Pokud dodržuje smluvní podmínky, může v pronajatém bytě zůstat dlouhodobě.

Pro pronajímatele však tato smlouva představuje určitou nevýhodu, protože pokud se rozhodne nájem ukončit, musí postupovat podle zákona. Výpovědní důvody jsou zákonem omezeny a pronajímatel nemůže nájemce vystěhovat bezdůvodně.

Možnosti ukončení nájemní smlouvy na dobu neurčitou

Nájemní smlouva na dobu neurčitou se neukončuje automaticky, nýbrž výpovědí jedné ze stran. Výpovědní lhůta činí standardně tři měsíce a běží od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi.

Výpověď ze strany nájemce – Nájemce může smlouvu vypovědět kdykoli, a to i bez udání důvodu. Stačí doručit písemnou výpověď pronajímateli a dodržet výpovědní lhůtu.

Výpověď ze strany pronajímatele – Pronajímatel má omezenější možnosti ukončení nájmu. Zákon stanoví konkrétní důvody, například:

• Nájemce hrubě porušuje povinnosti (neplacení nájmu, poškozování nemovitosti).
• Pronajímatel potřebuje byt pro sebe nebo svou rodinu.
• Dům se má demolovat nebo podstoupit zásadní rekonstrukci.

Pokud nájemce nesouhlasí s výpovědí, může ji napadnout u soudu. To poskytuje nájemci vyšší právní ochranu oproti smlouvě na dobu určitou, kde nájem končí automaticky uplynutím sjednané doby.

Náležitosti nájemní smlouvy

Nájemní smlouva je klíčovým dokumentem při pronájmu nemovitosti a slouží k ochraně práv jak nájemce, tak pronajímatele. Aby byla smlouva platná a právně vymahatelná, musí obsahovat určité náležitosti definované občanským zákoníkem. Jasně a přesně formulovaná smlouva pomáhá předejít nedorozuměním a sporům mezi stranami.

Základní náležitosti nájemní smlouvy

• Identifikace smluvních stran: Smlouva musí uvádět jména, adresy a kontaktní údaje pronajímatele a nájemce. U fyzických osob se doporučuje uvést rodné číslo nebo datum narození, u právnických osob pak IČO a sídlo společnosti.

• Přesná specifikace předmětu nájmu: Je nutné detailně popsat pronajímanou nemovitost – adresu, číslo bytu, podlaží, výměru a případné příslušenství (např. sklep, garáž, parkovací stání). Přesná specifikace předmětu nájmu zamezuje pozdějším sporům.

• Doba trvání nájmu: Smlouva může být sjednána na dobu určitou (s pevně stanoveným datem ukončení) nebo neurčitou (trvá, dokud není ukončena výpovědí). U nájmu na dobu určitou je důležité uvést podmínky pro jeho prodloužení nebo ukončení.

• Výše nájemného a způsob úhrady: Smlouva musí obsahovat částku nájemného, splatnost (např. měsíčně do určitého dne), způsob platby (bankovní převod, hotovost) a číslo účtu pronajímatele. Důležité je také stanovit pravidla pro případné zvyšování nájemného.

• Úhrada služeb a energií: Je třeba rozlišovat mezi nájemným a platbami za služby (vodné, stočné, elektřina, plyn, odpad). Smlouva by měla uvádět, zda tyto náklady hradí nájemce přímo dodavatelům, nebo zda je zahrnuté do nájmu a hradí je pronajímatel.

Práva a povinnosti smluvních stran

• Nájemce: má právo užívat nemovitost k bydlení, musí platit nájem a služby včas, dodržovat domovní řád a pečovat o běžnou údržbu bytu.

• Pronajímatel: je povinen zajistit nájemci nerušené užívání bytu, provádět opravy nad rámec běžné údržby a předat byt ve způsobilém stavu.

• Kauce (jistota): Pronajímatel může požadovat složení kauce jako zajištění závazků nájemce (maximálně do výše tří měsíčních nájmů). Ve smlouvě by mělo být uvedeno, kdy a za jakých podmínek bude kauce vrácena.

• Podmínky ukončení nájmu: U nájmu na dobu neurčitou se uplatňuje zákonná tříměsíční výpovědní lhůta. U nájmu na dobu určitou nájem končí uplynutím sjednané doby, pokud se strany nedohodnou jinak. Je dobré stanovit i podmínky pro předčasné ukončení smlouvy.

• Stav bytu a předávací protokol: Smlouva by měla obsahovat ustanovení o předání bytu, včetně vyhotovení předávacího protokolu. Tento dokument popisuje stav bytu a jeho vybavení při předání nájemci a je důležitý při ukončení nájmu.

• Další ujednání: Mohou se dohodnout i specifické podmínky, například zákaz kouření v bytě, chování domácích zvířat nebo podmínky podnájmu.

Správně sepsaná nájemní smlouva chrání jak nájemce, tak pronajímatele a snižuje riziko právních sporů. Při jejím uzavírání je důležité dbát na přesné formulace a zahrnout všechny podstatné náležitosti, aby byly vztahy mezi stranami co nejjasněji definované.

Nájemní smlouva – vzor k vyplnění

Pokud si nájemník není jistý, jak správně sepsat nájemní smlouvu, může využít vzor nájemní smlouvy, který mu usnadní celý proces. Tyto vzory jsou dostupné zdarma na internetu, a to na různých právních portálech, realitních webových stránkách nebo v online poradnách zaměřených na nájemní vztahy. Kromě toho lze vzor získat také u advokátů, kteří se věnují oblasti nemovitostí a občanského práva.

Použití vzoru smlouvy má několik výhod. Především pomáhá nájemci i pronajímateli lépe se orientovat v tom, jaké údaje musí být ve smlouvě uvedeny, a tím minimalizuje riziko, že by některé důležité informace chyběly. Kromě identifikace smluvních stran a popisu pronajímané nemovitosti vzor obvykle obsahuje i jasně strukturované oddíly týkající se práv a povinností obou stran, výše nájemného, způsobu jeho úhrady nebo podmínek ukončení nájmu.

I když je použití vzoru velmi užitečné, je důležité si uvědomit, že ne všechny vzory dostupné na internetu jsou aktuální nebo správně formulované. Proto je vhodné využívat především ty, které pocházejí z důvěryhodných zdrojů, jako jsou právní instituce, realitní kanceláře nebo advokátní kanceláře.

Ukončení nájemního vztahu

Dle popisované situace nijak nedošlo k ukončení nájemního vztahu. Jedná se bohužel o častý nešvar jak nájemníků, tak i pronajímatelů, který vychází z neznalostí práv a povinností jedné či obou stran a často končí soudními spory.

Je nutné si uvědomit, že pouhým odstěhováním nájemníka nájem bytu skončit nemůže, a to ani v případě, pokud tak nájemce učiní na výzvu pronajímatele. Občanský zákoník 89/2012 Sb. totiž jasně v § 2286 stanovuje, že nájem bytu lze ukončit pouze písemnou dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem, nebo písemnou výpovědí jedné ze stran nájemního vztahu.

Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

Pokud tedy nebyl písemně nájem bytu ukončen, nájemní vztah i nadále trvá a stejně i tak práva a povinnosti obou smluvních stran. V tomto případě se jedná mimo jiné zejména o povinnost hrazení nájemného a služeb s nájmem souvisejících, a to do té doby, než skutečně k ukončení nájmu dojde.

Nyní je řešením problému s nájemním bytem zkusit se s pronajímatelem dohodnout na ukončení nájmu písemnou dohodou ke smluvenému datu.

Tento právní stav není jednoduchý ani pro samotného pronajímatele. Ten totiž nyní není oprávněn uzavřít novou nájemní smlouvu s někým jiným, jelikož by nová smlouva o nájmu byla od samého počátku neplatná.

Co se týče dlužného nájemného a záloh na služby, pokud nájemní vztah skutečně nebyl zákonným způsobem ukončen, nárok pronajímatele je oprávněný a v případě soudního sporu by mohl být úspěšný.