Nájemní smlouva – na dobu určitou, na dobu neurčitou, vzor k vyplnění
Nájemní bydlení se může zdát jako menší závazek než hypotéka, ovšem i nájem se neobejde bez povinností a závazků. Neznalost zákona neomlouvá a za chyby se platí. Na co si dát pozor, aby nájemní bydlení probíhalo bez problémů?
Modelový příklad: Před rokem nájemník uzavřel s majitelem bytu nájemní smlouvu na dobu neurčitou a bez problémů hradil nájem. Přišel však o práci, snížily se mi příjmy a již nebyl schopen sjednané nájemné platit. Snažil se s pronajímatelem dohodnout na nějakém řešení, ovšem bylo mu řečeno, že pokud nemá na nájem, má se odstěhovat. Tak také před třemi měsíci učinil.
Nyní však po něm pronajímatel žádá dlužné nájemné a zálohy na služby za ty měsíce, co už tam nájemník nebydlí. Řekl mu, že na to nemá nárok, protože se z nájemnímu bytu vystěhoval na jeho ústní výzvu. Má pravdu nájemník nebo pronajímatel?
Ukončení nájemního vztahu
Dle popisované situace nijak nedošlo k ukončení nájemního vztahu. Jedná se bohužel o častý nešvar jak nájemníků, tak i pronajímatelů, který vychází z neznalostí práv a povinností jedné či obou stran a často končí soudními spory.
Je nutné si uvědomit, že pouhým odstěhováním nájemníka nájem bytu skončit nemůže, a to ani v případě, pokud tak nájemce učiní na výzvu pronajímatele. Občanský zákoník 89/2012 Sb. totiž jasně v § 2286 stanovuje, že nájem bytu lze ukončit pouze písemnou dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem, nebo písemnou výpovědí jedné ze stran nájemního vztahu.
Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.
Bez písemné výpovědi nájem trvá
Pokud tedy nebyl písemně nájem bytu ukončen, nájemní vztah i nadále trvá a stejně i tak práva a povinnosti obou smluvních stran. V tomto případě se jedná mimo jiné zejména o povinnost hrazení nájemného a služeb s nájmem souvisejících, a to do té doby, než skutečně k ukončení nájmu dojde.
Nyní je řešením problému s nájemním bytem zkusit se s pronajímatelem dohodnout na ukončení nájmu písemnou dohodou ke smluvenému datu.
Tento právní stav není jednoduchý ani pro samotného pronajímatele. Ten totiž nyní není oprávněn uzavřít novou nájemní smlouvu s někým jiným, jelikož by nová smlouva o nájmu byla od samého počátku neplatná.
Co se týče dlužného nájemného a záloh na služby, pokud nájemní vztah skutečně nebyl zákonným způsobem ukončen, nárok pronajímatele je oprávněný a v případě soudního sporu by mohl být úspěšný.
Druhy nájemních smluv a co všechno by měly obsahovat
Nájemní smlouvy se dělí podle doby trvání na dobu určitou a dobu neurčitou. Kromě toho existuje ještě tzv. opakovaná nájemní smlouva na dobu určitou, která se obvykle uzavírá na delší dobu.
Nájemní smlouva na dobu určitou má přesně stanovený začátek a konec. Po uplynutí této doby smlouva automaticky zaniká, pokud se strany nedohodnou na jejím prodloužení.
Opakovaná nájemní smlouva na dobu určitou znamená, že se smlouva na dobu určitou několikrát po sobě uzavírá, což může být pro nájemce výhodné, pokud si chce zajistit bydlení na delší dobu.
Nájemní smlouva na dobu neurčitou nemá předem stanovenou dobu trvání. Obě strany ji mohou vypovědět za dodržení zákonné výpovědní lhůty.
Dobře sepsaná nájemní smlouva by měla obsahovat tyto základní náležitosti:
- Údaje o smluvních stranách: Jména, příjmení, adresy a identifikační čísla pronajímatele a nájemce.
- Předmět nájmu: Přesný popis nemovitosti (byt, dům, nebytový prostor), včetně jeho adresy a případně i čísla popisného a evidenčního.
- Doba trvání nájmu: Zda se jedná o smlouvu na dobu určitou nebo neurčitou, případně datum začátku a konce nájmu.
- Výše nájemného: Konkrétní částka nájemného a termín splatnosti.
- Zálohy na služby: Výše záloh na služby spojené s užíváním nemovitosti (třeba energie, voda).
- Práva a povinnosti smluvních stran: Co smí a nesmí nájemce v pronajatém bytě dělat, jaké jsou povinnosti pronajímatele ohledně údržby a oprav.
- Způsob převzetí a vrácení bytu: Jak bude probíhat předání bytu a jaký bude jeho stav při vrácení.
- Ujednání o výpovědi: Za jakých podmínek a s jakou výpovědní lhůtou mohou strany smlouvu vypovědět.
- Ujednání o případných sankcích: Jaké sankce hrozí při porušení smlouvy.
Nájemní smlouva na byt se nejčastěji uzavírá na dobu určitou s možností automatického prodloužení. To znamená, že pokud ani jedna ze stran smlouvu nevypoví, prodlouží se o další sjednanou dobu.
Nájemní smlouva – vzor k vyplnění
Pokud si nájemník není jistý, jak správně sepsat nájemní smlouvu, může využít vzor nájemní smlouvy. Tyto vzory jsou dostupné zdarma na internetu a ve specializovaných právních poradnách. Vzor může mimo jiné usnadnit vyplnění všech potřebných údajů a pomoci se vyhnout případným chybám.
Publikováno: 3. 7. 2024
Cílem portálu Vdenik.cz je poskytnout návštěvníkům důležité informace co nejpoutavější formou. Články píšeme o diskutovaných tématech z nejrůznějších oblastí - např. z podnikání, pojištění, nejnovějších trendů ve světě či cestování. Vždy míříme na největší srozumitelnost a čtivost.
Více
