Koupě rodinného domu – jak upravit majetkové vztahy
Jak je to se spoluvlastnickými podíly k domu? Má každý spoluvlastník podíl stejný, nebo může jeden vlastnit větší část a druhý menší, na základě vložených prostředků? Co na to říká zákon?
Má-li jeden z manželů, kteří se společně rozhodují ke koupi rodinného domu, více finančních prostředků k pořízení nové nemovitosti než druhý, bude platná legislativa rozlišovat výši spoluvlastnictví?
Modelový příklad: Manželka má určité prostředky získané z prodeje dvou bytů v osobním vlastnictví, které získala za svobodna. Tyto prostředky by použila na koupi domu, manžel má své prostředky, které by použil on. Jak je to s velikostí spoluvlastnických podílů, jestliže dá manželka do nového domu větší finanční částku? Bude mít větší vlastnický podíl k dané nemovitosti než manžel?
Zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník říká v § 1122 ohledně velikosti spoluvlastnických podílů toto: „Má se za to, že podíly jsou stejné“. A současně: „Velikost podílu vyplývá z právní skutečnosti, na níž se zakládá spoluvlastnictví nebo účast spoluvlastníka ve spoluvlastnictví. To spoluvlastníkům nebrání, aby si velikost podílů ujednali jinak; takové ujednání musí splňovat náležitosti stanovené pro převod podílu.“
Pokud by tedy manželé chtěli, aby spoluvlastnické podíly na domě odpovídaly vloženým prostředkům (byly v rozdílné velikosti), pak je třeba si to mezi sebou dohodnout a v kupní smlouvě tuto skutečnost výslovně upravit. To znamená, že dům nabývají do podílového spoluvlastnictví s tím, že určí, jaký kdo bude mít na domě podíl.
Pokud se na různých velikostech spoluvlastnických podílů manželé nedohodnou a velikosti podílů nebude smluvně výslovně upravena, pak se bude předpokládat, že podíly na domě jsou stejné, i když jeden z vlastníků uhradí ze svých prostředků více než druhý.
Společné jmění manželů
Je třeba dále uvést, že majetek nabytý oběma manžely nebo jen jedním z manželů za dobu trvání manželství, spadá automaticky do společného jmění manželů (SJM). Výjimku tvoří např. majetek nabytý z výlučných prostředků jednoho z manželů, majetek získaný darem či dědictvím.
Pokud tedy za dobu trvání manželství pár koupí dům, pak by tento dům byl součástí společného jmění manželů, nebyl by tedy v podílovém spoluvlastnictví, pokud by nebylo prokázáno, že dům byl zakoupen z výlučných prostředků každého ze zúčastněných.
To, že dům nabydou do podílového spoluvlastnictví a ne do SJM, je vhodné uvést přímo do kupní smlouvy, z níž bude patrné, že kupní cena bude v konkrétní výši uhrazena z výlučných prostředků manželky a částečně z výlučných prostředků manžela.
Zápis do Katastru nemovitostí
V kupní smlouvě je vhodné uvést souhlas obou manželů s tím, že dům nebude v SJM a že bude zapsán do podílového spoluvlastnictví s konkrétními podíly. Pokud by prohlášení uvedená v kupní smlouvě byla pro zápis v Katastru nemovitostí nedostatečná, pak by Katastrální úřad vyzval manželé k tomu, aby prokázali, že dům nespadá do SJM.
Z výše uvedených důvodů je proto vhodné předem konzultovat svou situaci s příslušným Katastrálním úřadem a ověřit si, jaké znění smlouvy by pro zápis do KN bylo přijatelné.
Pokud by dům byl zapsán jako majetek v SJM, pak je možné to ještě dodatečně změnit, např. zúžením SJM, kdy manželé určitý majetek vyloučí ze SJM, a to notářským zápisem či soudním rozhodnutím. Což může usnadnit situaci například při potenciálním prodeji poloviny domu.
Co s sebou přináší podílové spoluvlastnictví? O společné věci rozhodují všichni spoluvlastníci podle velikosti svých podílů. O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů (podle velikosti podílů). K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci je pak třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů, kdy hlasy se počítají rovněž podle velikosti podílů.
Publikováno: 18. 2. 2023
Cílem portálu Vdenik.cz je poskytnout návštěvníkům důležité informace co nejpoutavější formou. Články píšeme o diskutovaných tématech z nejrůznějších oblastí - např. z podnikání, pojištění, nejnovějších trendů ve světě či cestování. Vždy míříme na největší srozumitelnost a čtivost.
Více
